Autores: Rafael Bautista y Horacio Molina. Universidad Loyola Andalucía.
Una entidad ha construido un inmueble para destinarlo al alquiler, reservándose una planta donde instalará sus servicios generales. El servicio de mantenimiento lo asume la empresa y forma parte de los servicios prestados a los inquilinos. La entidad se dedica al alquiler de inmuebles. Indique la solución bajo NIIF.
a) ¿En qué epígrafe se clasifica el activo?
b) ¿Cómo afecta a la información financiera que uno de los inquilinos sea una empresa del grupo?
c) ¿Cómo se valora inicialmente?
Solución:
En el caso planteado el inmueble tiene un doble uso, como inmueble en alquiler y como inmueble para el uso propio. Los inmuebles destinados al alquiler se clasifican como inversiones inmobiliarias, mientras que los destinados al uso propio se clasifican como inmovilizado material.
La NIC 40.10 identifica que la clave para clasificar el inmueble en una categoría o en otra reside en la posibilidad de poder vender o arrendar, transfiriendo los riesgos y ventajas sustanciales cada uno de los componentes. En caso de no poder venderse separadamente entonces se consideraría inversión inmobiliaria cuando la parte que se utilice para uso propio sea
insignificante. Es decir, apenas el uso propio sea algo más que insignificante se trataría como inmovilizado material.
Como podemos observar, el concepto de unidad de cuenta incorpora en este caso el requisito de la separabilidad, requisito que no se exige para la identificación de los componentes de elementos que se amortizan a ritmos diferentes, donde el criterio es la posibilidad de valorar separadamente.
Si el edificio es alquilado a una empresa del Grupo, a efectos de las cuentas consolidadas, se trataría como inmovilizado material, mientras que en las cuentas individuales debería reconocerse como inversión inmobiliaria. En el primer caso, si la proporción que corresponde a uso propio o de empresas del Grupo no es insignificante llevaría a la clasificación como
inmovilizado material, si bien en cuentas individuales podría figurar como inversiones inmobiliarias.
Por otra parte, si los servicios prestados a los arrendatarios son insignificantes se considera que el activo es inversión inmobiliaria; por el contrario, si los servicios prestados no son insignificantes se debe considerar que el activo está siendo utilizado para prestar dichos servicios, siendo un elemento necesario para dicha prestación, por lo que se trataría como inmovilizado material.
La valoración inicial de cada componente se puede obtener a partir del coste por metro cuadrado siempre y cuando el valor razonable del metro cuadrado es homogéneo en toda la edificación. En otro caso, se debería distribuir en proporción al valor razonable de cada componente.
La clasificación anterior, no exenta de estimaciones del carácter insignificante o no del uso propio o de los servicios adicionales, tiene su impacto en la valoración posterior. Si bien tanto los inmovilizados materiales como las inversiones inmobiliarias presentan dos modelos alternativos de valoración posterior, coste o valor razonable (modelo de revalorización en el caso de inmovilizados materiales), la contrapartida en el caso del modelo de valor razonable (inversiones inmobiliarias) y en el modelo de revalorización (inmovilizados materiales) es diferente. En los primeros, es la cuenta de resultados, mientras que en los segundos es una reserva por revalorización.
Bajo la legislación española, sólo se admite el modelo de coste en ambos tipos de propiedades, por lo que no procedería esta segunda consideración.
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